Три типа сделок

Увидев закупку и поняв требования государства к тому, какое именно жильё оно хочет купить в конкретном случае, далее мы с вами определяемся, какой тип сделки будем применять.

✅ Всего существует три типа сделок.

Сейчас мы каждый из них разберём в общих чертах,
а в конце подведём итог — какой тип сделки стоит выбирать.

Какие варианты сделок есть?

✅ Всего в рамках России существует 3 типа сделок по государственным закупкам недвижимости:
1️⃣ Сделки через доверенность от собственника
2️⃣ Сделки через электронную подпись собственника
3️⃣ Выкуп квартиры на себя с целью последующей продажи её государству

Выкуп на себя

✅ Самый редкий тип сделок в госзакупках недвижимости — это выкуп квартиры на себя с последующей продажей её государству.

Этот тип сделки используется редко по трём основным причинам:
1️⃣ Требуется большой объём собственных вложений.
Мы сначала покупаем квартиру за свои деньги, а уже потом пытаемся продать её государству.

2️⃣ Возникает налог при перепродаже квартиры.
Этот налог напрямую влияет на экономическую целесообразность сделки и снижает возможную прибыль.

3️⃣ Государственная закупка — это, как правило, аукцион:

если собственник проиграл аукцион — ничего страшного, он как продавал квартиру, так и продолжает её продавать;
а вот если мы выкупили квартиру и проиграли аукцион, то квартира остаётся у нас, а наша цель была перепродать её государству и заработать.

📌 Именно поэтому выкуп квартиры на себя — самый редкий тип сделки, так как:

требует больших вложений,
несёт налоговую нагрузку,
и связан с повышенными рисками из-за аукциона.

⚠️ Важно!
Если взять все государственные закупки недвижимости по стране, то выкуп составляет всего около 2,5% от общего объёма сделок.

Да, в нашей практике выкуп тоже присутствует, но так же, как и по всей России, — он встречается крайне редко.

✅ Когда мы всё-таки прибегаем к выкупу?
Только в исключительных ситуациях, когда:

маржинальность сделки очень высокая,
есть почти 100% уверенность, что объект можно будет поставить конкретному заказчику,
и риски минимальны и полностью просчитаны.

Но поскольку такой тип сделок:

редкий,
рискованный,
требует крупных вложений,
и не подходит новичкам,

❗ Мы не рекомендуем заходить в сделки с выкупом на старте.

📌 Поэтому выкуп как тип сделки вы просто пропускаете, и в начале обучения он вам не нужен

Основной тип сделок

На государственных закупках недвижимости основными типами сделок являются:
1️⃣ Сделки через доверенность,
2️⃣ Сделки через электронную подпись собственника.

✅ В этих форматах нам не нужно покупать квартиру самим.
Мы помогаем собственнику продать квартиру государству, и зарабатываем на разнице между ценой закупки и ценой объекта.

Сделки через подпись собственника

✅ Для участия в государственной закупке обязательно должны быть выполнены три ключевых условия:

1️⃣ Электронно-цифровая подпись (ЭЦП) с помощью ЭЦП можно:

подать заявку на аукцион,
подписать заявку,
подписать государственный контракт,
подписать акт приёма-передачи помещения.

⚠️ Электронная подпись — это обязательное условие для участия в закупке.

2️⃣ Специальный счёт для участия в торгах
Именно на этот счёт вносится обеспечение заявки, о котором мы с вами говорили ранее в обучении. Счёт может быть открыт в любом банке, но чаще всего мы рекомендуем Сбербанк.

3️⃣ Аккредитация на электронной торговой площадке
Аукцион проходит на специальной электронной площадке, и для участия необходимо пройти аккредитацию.
📌 Аккредитация осуществляется с помощью электронной подписи (ЭЦП).

🔑 Итог: без ЭЦП, специального счёта и аккредитации на площадке участие в государственной закупке невозможно.

⚠️ Важно!
Все действия по:

открытию электронной подписи,
открытию специального счёта,
прохождению аккредитации на электронной площадке

✅ совершаются НЕ сразу, а только после полной проверки объекта.

❗ Это делается не «с потолка» и не заранее, а строго поэтапно:
1️⃣ Мы, как организация, полностью проверяем объект.
2️⃣ Сравниваем его с техническим заданием и убеждаемся, что он соответствует требованиям.
3️⃣ Анализируем экономическую целесообразность:

смотрим прошлые закупки,
оцениваем вероятность продажи государству,
считаем выгоду и риски.

✅ И только после того, как мы:

проверили объект,
обсудили его,
и понимаем, что с ним реально можно идти в закупку,

➡️ собственник приступает к открытию электронной подписи, специального счёта и аккредитации на площадке.

📌 Ключевая логика:
Сначала — проверка и расчёты.
Потом — подпись, счёт и аккредитация.

Сделки через доверенность

✅ Самый распространённый тип сделки — это сделка через доверенность.
Так как мы, как специализированная организация, уже имеем:

электронную цифровую подпись,
специальный счёт для участия в торгах,
аккредитацию на электронных площадках,

➡️ собственнику намного проще оформить на нас доверенность для участия в закупке, чем самостоятельно проходить все эти этапы.

⚠️ Важно!
Это НЕ доверенность на продажу квартиры.
Это доверенность ТОЛЬКО на участие в государственной закупке и ТОЛЬКО для продажи государственному заказчику.

✅ При этом:

деньги за квартиру получает непосредственно собственник,
оригинал доверенности хранится только у собственника.

📌 Именно эти моменты:

обеспечивают безопасность сделки,
и делают формат через доверенность самым простым и удобным для собственника — по сравнению с оформлением подписи, специального счёта и аккредитации на площадке.

✅ Итого:

1️⃣ Сделка через доверенность — самый распространённый вариант, безопасный и удобный формат сделки с государством.

2️⃣ Сделка через электронную подпись собственника
Этот вариант тоже распространён, но встречается реже, чем сделки через доверенность.

3️⃣ Выкуп квартиры с последующей продажей государству
⚠️ Это самый редкий тип сделок.

Урок №3