Поиск квартир

Теперь мы с вами переходим к поиску квартир.
Пройдём все важные этапы — от самого начала и до непосредственного поиска.

📌 Задача — понять, какие шаги нужно пройти последовательно, чтобы:

не допускать стандартных ошибок,
и находить нужные варианты квартир.

Анализ ТЗ

1️⃣ Первый шаг — изучение технического задания
Мы обязательно смотрим требования в двух местах:

во вкладке «Общая информация» — изучаем требования к квартире,
во вкладке «Документы» — находим файл с техническим заданием и изучаем требования там.

📌 При этом мы сравниваем информацию:

дополняют ли требования друг друга,
или это одни и те же данные, просто продублированные в двух файлах.

Это позволяет полностью понять требования заказчика и избежать ошибок на этапе подбора квартиры.

Для пример возьмём данную закупку:
https://zakupki.gov.ru/epz/order/notice/zk20/view/common-info.html?regNumber=0161300000125001097

🔔 Напоминаю:
Во вкладке «Общая информация», в разделе «Информация об объекте закупки»,
таблицу необходимо просматривать полностью — от начала и до самого конца.

⚠️ Обязательно двигаем ползунок сверху вниз, внимательно анализируя и читая все требования, чтобы ничего не упустить.

В разделе «Документы» мы также определяем, какой файл содержит требования технического задания, и изучаем его полностью — от начала и до конца.

📌 Прочитав требования в двух местах, мы можем сделать корректные выводы обо всех требованиях к квартире и уверенно переходить к следующему этапу.

Изменяемые / Неизменяемые

2️⃣ Второй шаг — разделение требований на изменяемые и неизменяемые

На основании данных технического задания мы определяем:

какие требования являются изменяемыми,
а какие — неизменяемыми.

🔹 Изменяемые требования — это те параметры, которые мы можем изменить в квартире после победы в государственной закупке, чтобы привести объект в полное соответствие с требованиями заказчика.

🔹 Неизменяемые требования — это показатели, которые невозможно изменить в процессе передачи квартиры государству.

⚠️ Именно неизменяемые требования являются для нас ключевыми при поиске объекта, потому что:

изменяемые параметры мы можем скорректировать в любой момент в процессе исполнения контракта,
а неизменяемые — изменить нельзя вовсе.

В данном случае, изучив техническое задание в двух местах, мы можем сделать вывод, что существуют следующие неизменяемые требования, то есть то, что менять нельзя:

❗ Неизменяемые показатели:
1️⃣ Местоположение:
— г. Южно-Сахалинск
2️⃣ Тип конструкции дома:
— каменный,
— монолитный,
— сборно-монолитный,
— каркасный,
— панельный
3️⃣ Инженерные характеристики:
— обязательное наличие естественной вентиляции в квартире,
— горячее водоснабжение и отопление могут быть не только центральными,
— газ не является обязательным, допускается электрическая плита.
4️⃣ Площадь квартиры:
— от 24 до 38 кв. м.
5️⃣ Количество жилых комнат:
— строго одна комната
(двухкомнатные квартиры не подходят).
6️⃣ Год постройки дома:
— не ранее 2010 года.
📌 Все перечисленные параметры являются неизменяемыми, и именно они служат основным фильтром при поиске подходящего объекта.

Список площадок

3️⃣ Третий шаг — поиск площадок для подбора квартир
Одна из самых распространённых ошибок — искать квартиры только на привычных площадках.

⚠️ Реальность такова, что искать нужно немного иначе.

✅ Наша задача — понять, какими площадками реально пользуются люди именно в конкретном городе: собственники и местные агенты недвижимости.

Для этого мы:

позволяем Яндексу самому проранжировать сайты,
и смотрим, на каких площадках в данном городе чаще всего публикуют объявления.

🔍 Как мы это делаем на практике:

В поиске Яндекса пишем запрос: «купить квартиру в городе + название города».
Нажимаем «Найти».
Анализируем, какие сайты Яндекс показывает в выдаче.

📌 Именно так мы понимаем, где в конкретном городе чаще всего размещаются объявления о продаже квартир, и там и ведём основной поиск объектов.

Например, в моём городе — Нижний Новгород, если ввести в поиске запрос
«купить квартиру в Нижнем Новгороде»,
то помимо стандартных площадок — Авито, ЦИАН, ДомКлик — появляется местный сайт GiperNN.ru.

✅ Это очень удобная площадка для поиска квартир:

там есть объявления,
и даже планировки помещений по каждому дому.

⚠️ При этом важно понимать, что это локальная история —
в других регионах этой площадки нет.

📌 И так по всей России: в каждом регионе могут быть свои местные сайты, которыми жители и местные агенты пользуются.

Именно поэтому мы всегда ориентируемся на поисковую выдачу Яндекса, чтобы найти самые эффективные площадки для конкретного города.

Но в нашем примере Нижний Новгород, а г. Южно-Сахалинск, поэтому в поиске Яндекса вводим именно его.
✅ Далее действуем по шагам:
1️⃣ Вводим запрос: «купить квартиру в Южно-Сахалинске».
2️⃣ Смотрим список сайтов, которые Яндекс показывает в выдаче (то есть те площадки, которые он считает релевантными).
3️⃣ Начинаем проходить все сайты с первой страницы выдачи и в каждом случае:

смотрим, сколько подходит квартир,
отбираем объявления, которые можно брать в работу.

⚠️ Важно: часто одна и та же квартира размещена на 2–3 площадках (собственником или агентом). Поэтому мы:

собираем объявления с каждой площадки,
убираем дубли,
и ранжируем список так, чтобы не было повторений.

📌 В итоге мы формируем список объявлений, по которым уже можно начинать звонить.

Фильтруем

✅ Итого. Заходя на каждый сайт, мы обязательно выставляем фильтры, но есть важный момент.

⚠️ Не нужно перегружать фильтр.

Используем только ключевые параметры, потому что:

собственники часто указывают неполную информацию,
часть объявлений может не попадать в выдачу,
и вы просто не увидите подходящие варианты, хотя они есть.

📌 Поэтому в первую очередь мы выставляем только основные фильтры:

площадь квартиры,
год постройки дома,
цену.

✅ Остальные параметры мы уточняем уже при просмотре объявления или при звонке собственнику.

⚠️ Важно, какую цену мы выставляем в фильтре?

Мы указываем цену с учётом вычета нашей «минималки».
📌 В нашей работе есть понятие «минималка».

В дополнительных уроках данного блока вы подробно увидите:

из чего она состоит,
как она формируется,
и какой она является на текущий момент.

✅ В рамках данного примера мы действуем так:

из цены закупки вычитаем 200 000 рублей,
тем самым получаем максимально допустимую стоимость квартиры с учётом нашей минималки.

📉 Итого:
Берём цену закупки 6 460 000 вычитаем 200 000 рублей → 6 260 000
и эту сумму используем как ориентир при выставлении цены в фильтрах поиска.

В данном городе Яндекс показал ДомКлик первым, поэтому переходим на эту площадку, выставляем фильтры и смотрим, сколько вариантов квартир нам предлагается.

Вторым сайтом у нас оказалась Авито.
Мы выставляем фильтры, но видим, что вариантов нет вообще.

⚠️ Возможны два варианта:

сайт временно работает некорректно,
либо подходящих вариантов действительно нет.

📌 В любом случае не зацикливаемся и двигаемся дальше по списку площадок.

ЦИАН по выбранным нами критериям предлагает 66 вариантов объектов.
📌 В любом случае мы действуем так:

просматриваем как можно больше площадок с первой страницы выдачи Яндекса,
открываем все подходящие объявления,
убираем дублирующие объявления

От большего к меньшему

Посмотрев различные площадки, открыв объявления и убрав дублирующиеся варианты, мы ранжируем список подходящих квартир от самой дешёвой к самой дорогой.

Когда мы выставляли «минималку», мы сразу отсекали квартиры, которые по экономическим соображениям не подходят для конкретной закупки.

💰 Но наша задача — заработать как можно больше, поэтому мы ранжируем объявления от самых дешёвых квартир к более дорогим.

✅ В итоге, на основании требований технического задания:

проанализировали рынок недвижимости в конкретном городе,
выделили объявления, которые подходят под данную закупку,
и проранжировали их по цене — от самой дешёвой к самой дорогой.

📌 С этим сформированным массивом информации уже можно работать дальше.

Урок №3