Ремонт

Изучая объявления о продаже квартир, вы будете видеть разное состояние объектов. Это нормально, потому что большинство квартир требуют каких-то доработок:

где-то минимальных,
где-то более существенных.

📌 В рамках данной статьи мы подробнее остановимся на ремонте
в контексте государственных закупок недвижимости.

🏠 Базовый принцип, который важно понимать
👉 Государство принимает квартиру без дефектов.
❗ Нам не нужен дизайнерский ремонт,
❗ не требуется подбирать дорогие материалы,
❗ не нужно делать «красиво» или «модно».

📌 Нам важно одно - в квартире не должно быть дефектов.
🔍 Как мы на это смотрим на практике

Пол — без дефектов? Отлично.
Обои — без дефектов? Отлично.
Потолок (например, натяжной) — без дефектов? Отлично.

👉 Если где-то есть дефект, то после победы в закупке мы:

устраняем его,
меняем проблемный элемент,
и приводим квартиру в требуемое состояние.

Что такое дефект?

Дефект — это нарушение целостности элемента квартиры.
📌 К дефектам относятся, например:

рваные обои,
сильно загрязнённые обои, которые невозможно отмыть,
трещины в стеклопакете,
сколы, трещины, повреждения поверхностей и т.п.

👉 Именно такие моменты обязательно устраняются при подготовке квартиры к передаче государственному заказчику.

Когда делается ремонт?

➕ Ключевой плюс государственных закупок недвижимости заключается в том, что ремонт выполняется только после победы в закупке.

📌 То есть:

объявлен победитель закупки,
победитель обязан поставить квартиру,
и только с этого момента начинаются ремонтные работы.

Ремонт рассчитываются до участия в закупке.
🔁 Как это выглядит на практике

1️⃣ До участия в закупке:

оцениваем объект,
составляем план доработок,
считаем экономику сделки.

2️⃣ После победы в закупке:

реализуется ранее составленный план,
выполняются ремонтные работы,
квартира передаётся государственному заказчику.

📌 Именно такая последовательность делает сделки управляемыми и прогнозируемыми.

Кто делает ремонт?

В классическом разговоре с собственником или агентом недвижимости мы обязательно уточняем, готов ли владелец объекта выполнить ремонтные работы, в случае если государство точно принимает решение о покупке квартиры.

📌 Если собственник готов выполнять ремонт:

мы формируем полный перечень необходимых работ,
согласовываем его с собственником заранее,
и после победы в закупке собственник выполняет ремонтные работы по ранее согласованному перечню.

📌 Если же собственник не может или не готов выполнять ремонт:

эта задача переходит к нам,
и ремонт выполняется нашей организацией в рамках сопровождения сделки.

Собственник не готов делать ремонт!

Если собственник не готов выполнять ремонтные работы, то дальше мы двигаемся по понятной последовательности.

Проверяем, есть ли в сделке агент, то мы сразу уточняем, может ли он взять на себя организацию ремонтных работ.Если агент может помочь с организацией ремонтных работ, то у него появляется возможность дополнительно заработать.

Также партнёр, который нашёл закупку и объект, может принять участие в организации ремонтных работ, например, если объект территориально находится рядом с ним.

📌 Важно:
Участие партнёра в ремонте — не обязанность, а дополнительная возможность.
👉 Если партнёр подключается к организации ремонтных работ, то за это предусмотрена отдельная доплата.

Если ни собственник, ни агент, ни партнёр, нашедший сделку, не могут помочь в организации ремонтных работ, тогда исполнителя мы подбираем внутри нашей организации.

📌 Как это происходит:

мы работаем по всей России,
партнёры и подрядчики у нас также находятся на всей территории РФ,
при отсутствии помощников на месте мы подключаем людей из нашей внутренней базы.

⚠️ Важно:
поиск исполнителя в таком случае всегда ведётся среди проверенных партнёров, с которыми мы уже работали или которые прошли внутреннюю проверку.

Что такое организация ремонта?

Организация ремонтных работ, по сути, состоит из двух основных задач: найти исполнителя и обеспечить материалы для ремонта.

📌 Как ищем исполнителя
Процесс поиска строится точно так же, как и поиск квартир под государственную закупку.

Алгоритм простой:

Открываем Яндекс
В поиске вводим, например:
«Поклейка обоев в городе ___»
Анализируем:

сайты исполнителей,
частных мастеров,
местные сервисы и объявления.

Чаще всего собственники не отказываются от ремонтных работ как таковых.
Истинная причина, как правило, лежит в финансовой плоскости.

📌 Важный момент
Если собственник готов организовать ремонт, но у него не хватает финансов,
— мы можем предоставить эти средства.

⚠️ Поэтому при общении с собственником важно не делать поспешных выводов, а уточнить реальную причину:

он не может выделить время на организацию ремонта;
ему сложно закупать материалы;
он не может пустить исполнителей ремонта в квартиру;
или у него просто нет свободных денежных средств.

💡 Ключевой вывод
Если проблема только в финансах, — это не препятствие для сделки, потому что финансирование ремонтных работ мы можем помочь.

Кто финансирует ремонт?

Финансирование ремонтных работ может осуществляться разными сторонами, в зависимости от ситуации по конкретной сделке.

1️⃣ Финансирование со стороны собственника или агента
Ремонт может финансировать:

собственник,
агент по недвижимости.

📌 Важное условие — у них должна быть мотивация.
Эта мотивация отдельно закладывается в экономику сделки
(через увеличение цены, комиссии или иные договорённости).

2️⃣ Совместное финансирование со стороны партнёров
Ремонт также может финансироваться - нами и партнёром совместно.

3️⃣ Привлечение инвестора
Если:

собственник не готов финансировать ремонт,
агент не готов,
партнёр, нашедший сделку, также не готов,

👉 тогда мы привлекаем инвестора.

📌 Кто такой инвестор
Инвестор — это другие наши партнёры, которые давно с нами и готовы вкладывать деньги в сделки с целью получения дополнительного дохода.

💡 Важно
Рост партнёра в работе по России происходит:

не только за счёт количества собственных сделок,
но и за счёт финансирования сделок других партнёров.

📌 Если в конкретной сделке некому профинансировать ремонт, мы просто подключаем партнёра-инвестора, который предоставляет необходимые средства.

💰 В этом случае инвестор зарабатывает процент от вложенных средств.

Кто выбирает схему организации финансирования?

Схему организации ремонтных работ и схему их финансирования определяет партнёр, который нашёл сделку.
Почему это работает именно так
📌 Именно партнёр, который:

нашёл закупку,
подобрал объект,
провёл первичные переговоры с собственником или агентством,

👉 лучше всех понимает ситуацию по конкретной сделке.

В процессе переговоров партнёр уже видит:

насколько собственник готов организовывать ремонт,
есть ли у него финансовая возможность,
насколько агент вовлечён и замотивирован в сделке,

📌 Если никто не готов ни организовать, ни финансировать ремонт, тогда при загрузке объекта на оценку партнёр сразу указывает:

требуется исполнитель для организации ремонта,
требуется финансирование ремонта.

Когда объект поступает на оценку в наших внутренних чатах публикуется запрос:
👉 что в данной связке:

нужен организатор ремонтных работ,
и/или партнёр-инвестор для финансирования.

💡 Благодаря командной работе:

другие партнёры видят сделку,
оценивают её,
и подключаются к ней .

Ключевой вывод
✔ Партнёр, нашедший сделку, задаёт логику реализации,
✔ компания и команда подхватывают недостающие элементы,
✔ отсутствие готовности у одного человека никогда не блокирует сделку,
✔ каждая сделка собирается как конструктор из ролей.

✅ Итого
Организацией и финансированием ремонтных работ могут заниматься:

собственник или агент по недвижимости — при отдельной мотивации;
мы совместно с партнёром — в долях распределения прибыли;
инвестор — другие партнёры, которые уже вышли на уровень не только собственных сделок, но и помощь в сделках партнёров.

📌 Ключевой момент
Схему организации и финансирования ремонта определяет партнёр, который нашёл сделку, так как именно он:

первым взаимодействует с собственником или агентом,
понимает реальную мотивацию сторон.

Таким образом, каждая сделка собирается индивидуально, а отсутствие готовности у одной стороны не является препятствием для её реализации.

Урок №5